Analisa Saham LPCK dengan Proyek Meikarta Senilai 278 Triliun
Pembangunan kota baru Meikarta akhir-akhir ini sering didengungkan sebagai super proyek yang akan digarap oleh developer terkenal Lippo Group melalui anak usahanya Lippo Cikarang (LPCK). Dengan nilai investasi Rp 278 triliun, Lippo akan membangun lahan seluas 2.200 hektar yang berisi perumahan, apartemen, perkantoran, kawasan industri beserta fasilitas umum dan komersial.
Sebagai langkah awal, perusahaan mengaku telah menjual lebih dari 16.000 unit apartemen. Ditargetkan akan ada 250 ribu unit apartemen yang bisa selesai hingga akhir tahun 2018 nanti. Adapun sumber dana pembangunan kota mandiri Meikarta bersumber dari kas Lippo Group sendiri sebanyak 35%, sedangkan sisanya berasal dari berbagai perusahaan baik dalam negri maupun luar negri.
Sebagai langkah awal, perusahaan mengaku telah menjual lebih dari 16.000 unit apartemen. Ditargetkan akan ada 250 ribu unit apartemen yang bisa selesai hingga akhir tahun 2018 nanti. Adapun sumber dana pembangunan kota mandiri Meikarta bersumber dari kas Lippo Group sendiri sebanyak 35%, sedangkan sisanya berasal dari berbagai perusahaan baik dalam negri maupun luar negri.
Lippo Cikarang (LPCK)
Berdiri di tahun 1987, Lippo Cikarang adalah anak usaha dari Group Lippo di bawah bendera Lippo Karawaci (LPKR). Perusahaan ini bergerak di bidang usaha property dan real estate dengan produk utama perumahan, pusat komersil dan kawasan industri. Lippo Karawaci sebagai induk usaha adalah perusahaan properti terbesar di Indonesia dengan penjualan mencapai 10 triliun dan aset 45 triliun. Saat ini Lippo Cikarang fokus pada pembangunan di bagian timur Jakarta dengan area meliputi Bekasi dan Cikarang.
Kepemilikan saham 57,8% digenggam oleh PT Kemuning Setiatama yang bertindak sebagai pengendali, dimana 100% saham dari Kemuning dimiliki oleh Lippo Karawaci (LPKR). Selain itu saham dipegang oleh public dengan komposisi di bawah 5% dan perorangan tercatat hanya memiliki 6,38% saja.
Kinerja Saham
Saham LPCK dalam periode 10 tahun dari 2007 - 2017 dapat dikatakan sebagai saham yang berkinerja baik, dimulai dari harga Rp 600 menjadi Rp 4.200 dengan return sebesar 600%. Walaupun begitu grafik menunjukkan bahwa saham terus turun dari level Rp 12.000 di tahun 2015 menjadi Rp 4.000 sekarang. Jika anda adalah investor yang masuk di harga tertinggi, maka anda harus menelan pil pahit bahwa uang anda hanya tersisa sepertiga.
Lalu Apakah Saham LPCK Masih Menjanjikan?
Kinerja Perusahaan
Untuk menjawab pertanyaan di atas, tentunya kita harus melihat laporan keuangan perusahaan berikut :
Baca : 5 Hal Penting Mengenai ROE, ROA dan ROI
Kondisi keuangan perusahaan juga masih berada di level baik dengan angka DER berkisar di 1.0, dan ketika kondisi market properti sedang tidak bergairah perusahaan juga mengurangi utang dengan DER yang hanya berada di angka 0,3. Data margin di sektor properti tidak bisa dijadikan sebagai pegangan karena memang hampir semua perusahaan properti memiliki margin yang hampir sama.
Baca : Utang / Liabilities
Secara overall Lippo Cikarang adalah perusahaan yang sangat baik di sektor properti dengan ditunjang data sales, ROE, dan ROA. Untuk masalah keuangan pun tidak menjadi masalah karena perusahaan juga dibackup oleh Group Lippo. Pemilik dari Group Lippo yaitu Mocthar Riady juga tercatat berada di posisi nomor 8 orang terkaya di Indonesia tahun 2017 dengan kepemilikan harta USD 1,8 miliar atau Rp 23,9 triliun.
Efek Proyek Meikarta Terhadap LPCK
Di sini penulis akan menjabarkan logika sederhana proyek Meikarta :
Total Investasi : Rp 279 triliun
Investasi Lippo Group : (35%) 0.35 x Rp 279 triliun = 97,65 triliun, dibulatkan menjadi Rp 100 triliun
Margin rata-rata sektor properti : 50%
Estimasi total penjualan : 100 triliun x 2 (margin 50%) = Rp 200 triliun
Jika Lippo Group berhasil menjual properti ini habis dalam waktu 20 tahun, maka secara average akan ada penjualan Rp 10 triliun per tahun.
Top Sales LPCK = Rp 2 triliun
Dengan adanya proyek Meikarta ini tentunya proyeksi pendapatan perusahaan sudah teramankan dalam jangka waktu yang cukup panjang. Namun tentunya harus juga didukung dengan team penjualan perusahaan beserta dengan kondisi ekonomi. Kesuksesan LPCK dalam mengembangkan kawasan Cikarang terlihat dari pertumbuhan pendapatan dari Rp 120 miliar tahun 2016 menjadi Rp 1,4 triliun di 2016 ( kenaikan lebih dari 1.000% dalam waktu 10 tahun).
Berdampingan secara langsung dengan Lippo Cikarang tentunya bukan hal yang sulit bagi Lippo Group untuk menjual properti di Meikarta. Selain itu sudah ada akses menuju Meikarta melalui tol Cibatu, dan didukung juga dengan transportasi umum berupa LRT yang saat ini sedang dibangun. Diprediksi Meikarta akan menjadi pusat industri otomotif dengan adanya beberapa manufaktur besar seperti Honda, Toyota, Suzuki, Mitsubishi dan lainnya.
Valuasi Saham
Melihat harga saham periode Juni - Juli 2017 yang berada di kisaran Rp 4.200, PER perusahaan berada di angka 4,0 dan PBV di 0,7 maka saham perusahaan dapat dikategorikan undervalued. Padahal di kuartal pertama tahun 2015, harga saham LPCK berada di harga Rp 11.000 dengan PER = 7,4 dan PBV = 2,8. PER perusahaan memang cukup terjaga di bawah level 10 karena perusahaan memiliki kinerja pendapatan yang bagus.
Baca : Mengapa Saham Undervalued Terus Turun?
Dibandingkan dengan perusahaan yang berkinerja baik di sektor properti juga, harga saham LPCK masih berada di bawah rata-rata harga market dengan PBV = 0,7. Saham yang cukup murah lainnya yaitu APLN (Agung Podomoro Land) dengan PBV = 0,5 dan MDLN (Modernland Realty) = 0,5. Yang lainnya masih memiliki PBV rata-rata di atas 1,0.
Baca : Prospek Saham APLN dengan Penghentian Reklamasi Pulau G
Kesimpulan
Terlepas dari seberapa baiknya proyek Meikarta, kita sebagai investor harus cukup waspada terhadap
hal lainnya terutama kondisi ekonomi. Faktor utama yang menentukan keberhasilan proyek properti di daerah timur Jakarta (Bekasi, Cikarang) terletak di tangan para penyedia lapangan pekerjaan. Ketika kondisi ekomoni lesu, manufaktur besar cenderung akan menunda untuk ekspansi seperti membuka pabrik baru, menambah karyawan, dan sebagainya.
Ketika kondisi ekonomi bagus maka ekspansi pasti dilakukan sehingga lapangan kerja yang dibutuhkan di daerah timur Jakarta akan semakin besar pula. Hal inilah yang sangat dibutuhkan untuk menghidupkan kawasan baru seperti Meikarta. Dengan kondisi ekonomi Indonesia yang saat ini belum terlalu baik, maka LPCK harus bekerja keras untuk menjual properti Meikarta padahal CEO Lippo Group, James Riady memiliki target yang ambisius untuk proyek ini.
Akan tetapi jika melihat dari pandangan investor saham, maka saham Lippo Cikarang bisa dipertimbangkan untuk dikoleksi dengan valuasi yang saat ini masih murah dan potensi yang dapat dihasilkan dari proyek Meikarta.
Baca : Perjalanan Saham LPKR dan LPCK di Proyek Meikarta
Kinerja Saham
Lalu Apakah Saham LPCK Masih Menjanjikan?
Kinerja Perusahaan
Untuk menjawab pertanyaan di atas, tentunya kita harus melihat laporan keuangan perusahaan berikut :
* Data Sales dalam satuan miliar Rp
Penjualan LPCK terbilang sangat baik dengan peningkatan sekitar Rp 300 miliar setiap tahun dimulai dari tahun 2012, walaupun di tahun 2016 penjualan turun sebanyak 27% karena memang kondisi properti di Indonesia sedang mengalami stagnan. Mengesampingkan tahun 2016, perusahaan berkinerja sangat baik dengan membukukan ROE di atas 25% dan ROA di 15%. Walaupun tahun 2016 kurang baik, tapi data ROE dan ROA LPCK masih terbilang cukup baik.Baca : 5 Hal Penting Mengenai ROE, ROA dan ROI
Kondisi keuangan perusahaan juga masih berada di level baik dengan angka DER berkisar di 1.0, dan ketika kondisi market properti sedang tidak bergairah perusahaan juga mengurangi utang dengan DER yang hanya berada di angka 0,3. Data margin di sektor properti tidak bisa dijadikan sebagai pegangan karena memang hampir semua perusahaan properti memiliki margin yang hampir sama.
Baca : Utang / Liabilities
Secara overall Lippo Cikarang adalah perusahaan yang sangat baik di sektor properti dengan ditunjang data sales, ROE, dan ROA. Untuk masalah keuangan pun tidak menjadi masalah karena perusahaan juga dibackup oleh Group Lippo. Pemilik dari Group Lippo yaitu Mocthar Riady juga tercatat berada di posisi nomor 8 orang terkaya di Indonesia tahun 2017 dengan kepemilikan harta USD 1,8 miliar atau Rp 23,9 triliun.
Efek Proyek Meikarta Terhadap LPCK
Di sini penulis akan menjabarkan logika sederhana proyek Meikarta :
Total Investasi : Rp 279 triliun
Investasi Lippo Group : (35%) 0.35 x Rp 279 triliun = 97,65 triliun, dibulatkan menjadi Rp 100 triliun
Margin rata-rata sektor properti : 50%
Estimasi total penjualan : 100 triliun x 2 (margin 50%) = Rp 200 triliun
Jika Lippo Group berhasil menjual properti ini habis dalam waktu 20 tahun, maka secara average akan ada penjualan Rp 10 triliun per tahun.
Top Sales LPCK = Rp 2 triliun
Dengan adanya proyek Meikarta ini tentunya proyeksi pendapatan perusahaan sudah teramankan dalam jangka waktu yang cukup panjang. Namun tentunya harus juga didukung dengan team penjualan perusahaan beserta dengan kondisi ekonomi. Kesuksesan LPCK dalam mengembangkan kawasan Cikarang terlihat dari pertumbuhan pendapatan dari Rp 120 miliar tahun 2016 menjadi Rp 1,4 triliun di 2016 ( kenaikan lebih dari 1.000% dalam waktu 10 tahun).
Berdampingan secara langsung dengan Lippo Cikarang tentunya bukan hal yang sulit bagi Lippo Group untuk menjual properti di Meikarta. Selain itu sudah ada akses menuju Meikarta melalui tol Cibatu, dan didukung juga dengan transportasi umum berupa LRT yang saat ini sedang dibangun. Diprediksi Meikarta akan menjadi pusat industri otomotif dengan adanya beberapa manufaktur besar seperti Honda, Toyota, Suzuki, Mitsubishi dan lainnya.
Valuasi Saham
Melihat harga saham periode Juni - Juli 2017 yang berada di kisaran Rp 4.200, PER perusahaan berada di angka 4,0 dan PBV di 0,7 maka saham perusahaan dapat dikategorikan undervalued. Padahal di kuartal pertama tahun 2015, harga saham LPCK berada di harga Rp 11.000 dengan PER = 7,4 dan PBV = 2,8. PER perusahaan memang cukup terjaga di bawah level 10 karena perusahaan memiliki kinerja pendapatan yang bagus.
Baca : Mengapa Saham Undervalued Terus Turun?
Dibandingkan dengan perusahaan yang berkinerja baik di sektor properti juga, harga saham LPCK masih berada di bawah rata-rata harga market dengan PBV = 0,7. Saham yang cukup murah lainnya yaitu APLN (Agung Podomoro Land) dengan PBV = 0,5 dan MDLN (Modernland Realty) = 0,5. Yang lainnya masih memiliki PBV rata-rata di atas 1,0.
Baca : Prospek Saham APLN dengan Penghentian Reklamasi Pulau G
Kesimpulan
Terlepas dari seberapa baiknya proyek Meikarta, kita sebagai investor harus cukup waspada terhadap
hal lainnya terutama kondisi ekonomi. Faktor utama yang menentukan keberhasilan proyek properti di daerah timur Jakarta (Bekasi, Cikarang) terletak di tangan para penyedia lapangan pekerjaan. Ketika kondisi ekomoni lesu, manufaktur besar cenderung akan menunda untuk ekspansi seperti membuka pabrik baru, menambah karyawan, dan sebagainya.
Ketika kondisi ekonomi bagus maka ekspansi pasti dilakukan sehingga lapangan kerja yang dibutuhkan di daerah timur Jakarta akan semakin besar pula. Hal inilah yang sangat dibutuhkan untuk menghidupkan kawasan baru seperti Meikarta. Dengan kondisi ekonomi Indonesia yang saat ini belum terlalu baik, maka LPCK harus bekerja keras untuk menjual properti Meikarta padahal CEO Lippo Group, James Riady memiliki target yang ambisius untuk proyek ini.
Akan tetapi jika melihat dari pandangan investor saham, maka saham Lippo Cikarang bisa dipertimbangkan untuk dikoleksi dengan valuasi yang saat ini masih murah dan potensi yang dapat dihasilkan dari proyek Meikarta.
Baca : Perjalanan Saham LPKR dan LPCK di Proyek Meikarta
Comments
Post a Comment